编者按：本文来自微信大众号：商业地产头条，（ID：Dtoutiao），作者：陈安琪，36氪经授权转载
“一张筛子一条秤，一块面板一口锅” ，我国社区商业初始镜像古拙亦传统。新零售入局，一步一步抹去了前者的旧容貌，也让内层里子从头排列组合。
社区周边1公里，远至3公里，闪着霓虹的生鲜超市、便利店众相斗丽。美团黄、盒马蓝、京东红的快递小哥，呼哧呼哧络绎于楼里楼外。
而下班了，翻开手机APP， 一键“送菜”已在都市人日子中掀起一波又一波热潮。
毫无疑问，社区新零售是块诱人蛋糕，可“分食者”亦很多。有阿里、京东、苏宁这些线上打到线下的IT巨子，有永辉、沃尔玛、钱大妈等等线下“反扑”线上的专业玩家。
当然，那些“战略性”探路的地产跨界者，例如绿洲、万科、碧桂园等等，相同赚足了眼球。
“新零售”出生至今，两年有余。社区新零售也从开端的争夺战、晋级战，进入到护卫战阶段。谁是拔尖者？谁又将出局？
1、巨子混战，本钱与功率的游戏
生鲜超市、生鲜电商、买菜、到家、到店、前置仓.....各式玩法层出不穷，而终究话语权归于功率王者。
盒马：高坪效，多业态进击
从“有盒马购新鲜”到“鲜·美·日子”，品牌slogan改变背面是盒马定位的改变——从生鲜超市到社区日子服务品牌，以社区为规划，承载着零售到家、到店服务。
材料来历| 招商证券
高坪效是盒马门店杰出特征之一。依照上一年9月，盒马初次发表的其7家老练门店（开业1.5年期以上）运营数据，其日均出售额均超越80万，线上占比超60%。
据招商证券测算，若以规范门店4000-6000平方米的运营面积核算，其老练门店年坪效约为5.84万元/平，约为传统超市的5倍。
材料来历| 招商证券研报《途径、产品、科技看盒马中心壁垒》（2018年9月27日）
材料来历| 招商证券研报《途径、产品、科技看盒马中心壁垒》（2018年9月27日）
高坪效不是空穴来风，总的看来有三点：
战略定位，清晰明确：85%的用户为中等及以上收入人群，以客单价偏中高的海鲜招引并挑选方针群体，经过非生鲜产品的高溢价完成高客单价；
自上而下，流量赋能：背靠阿里，盒马在线上得以承载更多客流，打破传统坪效的天花板，下降获客本钱。据招商证券研讨，盒马全体单平米承载客流量约为同业4倍；
线上订单，线下体会：订单化以销定产，加快了生鲜产品的周转，操控了仓储费用，本钱可控，一起门店内生鲜高占比、零售+餐饮结合的新零售形式，使聚客才能不断强化，提高用户粘性及复购率。
材料来历| 招商证券
高坪效是盒马质的确保，而寻求规划则要求一方面规范仿制，另一方面多业态试水。
2016年1月开出上海金桥首店后，盒马演绎了“自上而下”的途径交融开展形式。老练规范门店横向扩张，扩展掩盖规划。一起，依据不同门店选址类型，衍生出很多新玩法。
材料来历| 揭露材料搜集
以盒马菜市为例，以接地气的联营形式、散装出售以及大众化的定价杀进传统菜场和规范超市的赛道，其散装菜价格略高于周边菜场，但略低于社区店和前置仓电商的价格（叮咚买菜等）。
图片来自| 网络
据华泰证券近来发布的相关调研，盒马菜市的年营业额(不包含餐饮) 约为1.20-1.51 亿元，坪效(除掉餐饮业态面积) 约为2.40-3.02 万元/平方米。周末客流量为平常2.5~ 3 倍，线下订单数约为平常2 倍，线上订单数则与平常根本相同。
经过更低的运营面积，更少的店内职工，盒马菜市乃至超越“大卖场”的每日单量。
材料来历| 招商证券
不难看出，在高线城市跑马圈地时，盒马正在立异迭代，占领下沉商场。但低线包围，这检测着盒马供给链系统。
永辉：强供给链，下沉社区
上一年开端，永辉以mini 店之名，正式下沉社区，深化发掘扩张形式及扩张潜力，多元化布局全途径。
到本年上半年，永辉已布局415家mini店，于本年上半年新开业的共398家店，均匀面积达488平米，算计营收5.5亿元。
图片来自| 网络
依托强壮的供给仓储及物流网络，永辉mini店占有必定的价格与质量优势，在满意周边社区顾客日常消费“多快好省”的需求之中，与盒马打开社区厮杀之战。
区域直采为主、全国统采为辅，是永辉杀入社区的形式白。
全国统采：永辉在全国24个省区设立了18个办公室，统一贯饲养基地或生产者直接收购，有利于会集上游订单，规划化以提高议价才能，削减相关本钱，提高产品性价比；
区域直采：部分菜品不适宜长距离运送，需本地化栽培、运营及消费，永辉经过区域密布布点，使该类单品收购规划足够大，确保资本段、本钱端高效。
材料来历| 招商证券
上述形式，使得永辉在部分生鲜产品收购中获取了比批发商场多25%~30%的利差，因而产品价格会比菜商场廉价约为15-20%，比新业态廉价约30-40%。
材料来历| 招商证券
此外，掩盖全国多个省市的永辉超市物流中心，为永辉大规划社区下沉铺好了路。2018年，其物流中心总运作面积45万平方，职工人数约2000人，全年配送作业额409亿，物流供货率58.8%，增加30.6%，总费用率1.77%。
依托其供给链、仓储、物流的全国布局，现在永辉门店网络也完成了一至六线城市全掩盖，到2018年末，云超事务已确认进入24个省市，超市业态门店708家。
以上无疑都为永辉社区下沉，供给了更大的想象力。
钱大妈：加盟扩张，裂变成长
2015年，钱大妈仅有20家门店，现在早已打破千家。不同于盒马、永辉们，钱大妈快速下沉社区靠的是加盟，占比高达90%。
比较直营，钱大妈所挑选的加盟形式投入小、运营危险低，因而可密布式深化社区布店，提高收购规划，从而提高出售额，规划效应显着。
材料来历| 公司官网，揭露材料搜集
纵观钱大妈裂变扩张之路，背面有三大支撑力：
深度对接基地，确保货品：钱大妈的栽培基地掩盖云南元谋、山东寿光、西北宁夏、河北张北、广东湛江等，从栽培基地下手，要求土壤条件好、周边无污染；
自建生鲜配送系统：在广州白云、深圳海吉星树立城市配送中心，从收购至门店，整个作业进程操控在12小时内，且依据不同产品特性和保鲜要求，实施智能控温；
规范化前端管理系统：将运营管理的全进程分化细化，向为加盟商供给一整套的运营办法、管理办法、开店规范、服务技巧，全方位的训练管理系统完成了加盟管理形式的可仿制性。
材料来历| 长江证券
从收入模型来看，钱大妈加盟商在开店时，总部收取的加盟费和装饰、设备的费用赢利较高，但此为一次性收入，不行继续；卖菜的佣钱对总部盈余的影响次之，但此为可继续。
经过在居民社区周边蜂窝式布点，将店肆开在顾客触手可及的当地，定位“家门口的菜商场”的钱大妈，以“分时特价”做到了“零库存。
下一步，钱大妈将方针指向了华东商场，并方案在2020年前将门店数做到3000家。但要想做到产品与速度齐飞，钱大妈还需在运营功率上下功夫。
2、房企跨界，一场游戏一场梦？
作为零售最直接参与者，IT巨子、零售玩家嗅到了社区新零售商机，而这一实体场景的缔造者们——地产商，反响好像慢了一拍。
保利、佳兆业、碧桂园等都推出了超市、便利店等多种零售业态，万科则推出了“五菜一汤”、“万物阛阓”等等。
材料来历| 商业地产调查
跟着房地产增速放缓，头部房企布局新零售，既可充沛的使用主营事务，即其自我克制物业，调集搁置资源，又可完成企业本身迭代晋级，发明新的成绩增加点，提高企业形象和名誉。
2018年8月，万科于广州基盛万科中央公园，推出自营新零售品牌“万物阛阓”。该门店面积约2500平方米，较盒马等生鲜超市小，有生鲜水产、日杂零售、餐饮、日子服务、特征体会等业态。
有必要留意一下的是，“万物阛阓”的体会功用包含分时租借服务与厨艺讲堂、社区同享厨房、日子管家、城市客厅等。
“万物阛阓”真实亮点在其运营形式上的立异，“自营+联营+招商”的轻运营，“内部工作合伙人+外部合伙人”机制，内部研制，并终究推向商场使用。
图片来自| 广州万科官微
当然，做社区新零售，万科是有备而来的。供给链建造方面，万科已是我国最大的物流基础设施供给商之一。未来，万科或借力普洛斯，打通供给链笔直内容上下游，构本钱身的特征产品。
一起，万科还在发力农产品基地及流转建造，并经过其“村庄建造方案”加强对上游农产品资源的掌控。
上一年4月，万科与全国最大的农产品批发商场运营商农产品（000061.SZ）签署战略协作协议。
五个月后，万科物流出资1.18亿元农产品部属天津的三家子公司，此举除了给万科带来三宗没有开发的仓储用地外，也可协助其建立物流配送、冷链仓储的事务架构。
在社区新零售这条线上，万科的“农产品基地、农产品流转以及商业出售前端”的全链条形式雏形已定，但怎么让其成为零售运营“专家”，则是其摆在其面前的一道坎。
此外，万科还称，未来将发动周边快速配送服务，但在其寻求轻运营的形式下，最大可能是将物流配送外包，其必定要考虑高物流本钱问题。
虽然社区新零售详细打法，碧桂园、佳兆业、绿洲等房企各有不同，但意图不外乎多元开展，以求在主营事务外取得新增加点，而新零售商在社区中跑马圈地，也各有各的任务。
图片来自| 凤凰优选官微
在社区之中做零售，企业必须有一整套规范化、可输出的新零售解决方案，而收购系统、供给链、物流链路必定是这套解决方案的重中之重。说到底，社区内的新零售，便是本钱与功率的比拼。
社区新零售还不到三岁，归于它的未来还很长，但能有多少人一路陪它长大，是个大大的疑问号。
究竟，有人一开端就选对了赛道，裂变成长不吃力，例如钱大妈；有人低沉蓄力高调打出，能在不同的赛道中自在切换，例如盒马；但也有人跑着跑着，就没了。
下一个出局者，会是谁呢？
