编者按：本文来自微信大众号“投中网”（ID：China-Venture），作者Ellie，36氪经授权发布。
WeWork用了超越7年的时刻才取得了10亿美元的运营收入，可是仅用了一年到达20亿美元的运营收入，而只是6个月就到达了30亿美元的运营收入。若以全球280个方针城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来预算，WeWork预估其商场空间为1.6万亿美元。
北京时刻8月14日晚，在隐秘提交招股书8个月后，WeWork正式揭露了招股书。招股书一揭露，关于WeWork的实在运营数据就有据可查了。
关于融资方案，WeWork的母公司“The We Company”方案经过IPO股权融资10亿美元，一起还将经过信贷告贷等债款方法融资60亿美元，算计方案融资70亿美元。
WeWork招股书显现，到2019年6月底，WeWork具有52.7万名会员，在全球29个国家的111个城市具有528个分支安排。其间，52.7万名会员来自于多个职业，其间38％来自全球财富500强企业。
此外，WeWork估量职工人数超越500人的企业会员将继续成为其添加最快的会员类型，现在企业会员占WeWork会员总数的40％。
在招股书中，WeWork将自己界说为“新式成长型公司”，因而，WeWork能够享用一些发表豁免以及使用延伸的过渡期来恪守新式成长型公司可用的新会计准则或修订后的会计准则。
此外，WeWork向榜首个门店的会员发放了WeWork A类普通股的优先认股权证，这些认股权证可在2025年7月31日之前的任何时刻以每股13.12美元的行使。
投中网-PropTech研习社翻阅招股书发现：
1、四年累计亏本超40亿美元
WeWork自成立以来比年亏本，2016年，2017年和2018年的运营收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，2019年上半年，WeWork运营收入为15.35亿美元，净亏本 9.04亿美元，而去年同期的运营收入为7.64亿美元，净亏本 7.23亿美元。2019年上半年，WeWork完成运营收入翻倍，净亏本同比有所收窄。
招股书显现，WeWork累计净亏本首要来自于门店扩张需求很多的资金。2016年、2017年和2018年WeWork的门店运营费用分别为4亿美元、8亿美元和15亿美元，2019年上半年，WeWork的门店运营费用高达12亿美元，而去年同期的运营费用仅为6亿美元。
此外，WeWork以为在短期内其净亏本占收入的百分比可能会添加，并将继续肯定添加，WeWork无法猜测未来能否完成盈余。
2、租金添加敏捷，2019年租金收入为40亿美元
到2019年6月30日，WeWork的固定收益为33亿美元，同比添加86％，WeWork预收租金收入为40亿美元，约为2017年末WeWork租金收入的8倍。
3、股权阵型奢华：Benchmark、摩根大通、软银
现在，WE Holdings仍然是WeWork的榜首大股东，此外，Benchmark、摩根大通、软银等闻名出资安排均是WeWork母公司“The We Company”的重要股东。
在此次发行完成后，软银将实益具有“The We Company”的A类普通股股票。此外，SoftBank（软银）估量将在2019年的权证（行动方案于2020年4月）行使时取得WeWork的母公司“The We Company”A类普通股的额定股份。
4、创始人亚当·诺依曼享有50%投票权
本次发行完成后，WeWork的法定股本将包含A类普通股、B类普通股、C类普通股和优先股，每股面值均为0.001美元。在本次出售完成后，WeWork将当即具有已发行的A类普通股、B类普通股和C类普通股，本次发行完成后，不会当即发行优先股。
在表决权方面，WeWork的A类普通股每股有权投一票，WeWork的高投票权股票包含B类普通股和C类普通股，每股有20票。在此次发行完成后，WeWork的联合创始人兼CEO亚当·诺依曼将具有或操控总投票权的50％以上，将操控WeWork的大部分投票股票。
5、租金事务收入奉献首要来历英美，美国商场奉献收入56%
现在，WeWork的收入大部分来自美国和英国，WeWork在美国各地的收入大部分来自纽约市、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区和波士顿商场，WeWork在英国的收入大部分来自伦敦。
到2019年6月30日，WeWork美国的事务奉献其收入的56％，只要44％的收入来自海外商场，WeWork估量未来几年将继续扩展在美国以外商场的事务。
WeWork在招股书中泄漏，其美国租约的初始期限约为15年。到2019年6月30日，WeWork在签署的运营和融资租借下的未来最低租借本钱付出责任为472亿美元，假如WeWork无法实行该项责任，可能对WeWork的事务、名誉和远景发生晦气影响。
WeWork现在在大部分地区签定的都是长时刻租约，除非例外情况，均不包含提早停止条款。依据这些协议，WeWork对房东的责任期限远远超越了WeWork与会员的会员协议期限，WeWork的会员能够挑选提早退租，但WeWork在大多数情况下是无法提早停止租约的。
6、3万亿美元的商场空间： 280个城市、2.55亿潜在会员
依据Demographia和经济合作与开展安排的数据，WeWork已确认的商场机会为280个方针城市，潜在会员总数约为2.55亿人。
到2019年6月30日，若将每个会员的均匀收入应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时，WeWork的商场空间为9450亿美元。若以全球280个方针城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来预算，WeWork的商场空间为1.6万亿美元。
来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据显现，每位职工每年的入住本钱加权均匀约为11,700美元。经过将均匀职工入住本钱应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员，估量总机会为1.7万亿美元。若以全球280个方针城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来预算，WeWork的商场空间将到达3万亿美元。
7、老练门店仅占三成，均匀入驻率约89％
自2014年以来，WeWork的会员基数每年添加超越100％。在2018年添加的新会员中，35％归因于2017年末现已是会员的安排。WeWork用了超越7年的时刻才取得了10亿美元的运营收入，可是仅用了一年到达20亿美元的运营收入，而只是6个月就到达了30亿美元的运营收入。到2019年6月1日，WeWork的门店中只要30％是老练门店，其他70％的门店开业时刻在24个月以内。（WeWork以为一个门店到达满租需求24个月，并将现已开业超越24个月的门店界说为老练门店。）
到2019年6月1日，WeWork的入住率在18个月后稳定在89％左右，并且在24个月后一般保持在该水平。
8、债款融资不断，为了确保WeWork正常付出租金
除了高达上百亿美元的股权融资，WeWork这些年也没少寻求债款融资。
招股书显现，2015年，WeWork在摩根大通银行的署理下取得了高达6.5亿美元的循环告贷和信誉证；2017年，告贷安排为该笔备用信誉证供给额定5亿美元，该笔信贷协议将于2020年11月停止。2019年5月，WeWork又签定了一项信贷协议，规则额定供给2亿美元的备用信誉证。
到2018年年末和2019年6月底，WeWork信誉额度和信誉证融资相结合的待办信誉证分别为8.3亿美元和10亿美元，到现在，WeWork没有未归还的告贷。WeWork签定多项信誉证的意图是确保WeWork及其子公司能够正常付出租金。
此外，2018年4月，WeWork发行总金额为7.807亿美元，票面利率为7.875％的高档收据，担保人为富国银行，该高档收据将于2025年5月1日到期。到2019年6月底，WeWork回购了3300万美元的高档收据，总价值为3240万美元。
在本次IPO发行完毕后，WeWork将树立一个新的高档担保信贷东西（“2019信贷东西”），供给高达60亿美元的高档担保融资，包含总额为20亿美元的三年期信誉证报销东西，以及本金总额高达40亿美元的推迟提取告贷东西。在契合WeWork其他债款协议中的契约的情况下，在适用的范围内以及满意某些条件的情况下，推迟提取期限东西将在2019年信贷东西截止日期之前供给。
9、创始人亚当·诺依曼只领1美元薪水，WeWork上市连涨60天才干套现
招股书显现，WeWork与创始人亚当·诺依曼并没有签定工作协议，因而，亚当·诺依曼不会从公司取得任何薪酬，假如其不再担任CEO，WeWork也无权辞退。亚当·诺依曼在2018年没有收取薪酬，2017年只收取了1美元。
在2019年之前，亚当·诺依曼没有收到公司的任何股权奖赏。跟着公司的开展，WeWork的董事会期望为亚当·诺依曼进行初次揭露发行供给严重鼓励，条件是公司的价值将最大化为公共实体而非私家持有。2019年上半年，为了鼓励高档领导团队以及对WeWork多年来发生巨大影响的其他个人，WeWork的董事会颁发包含亚当·诺依曼在内的职工必定的股票期权。
亚当·诺依曼收到了算计42,473,167股的期权，亚当·诺依曼一切的奖赏都是根据其继续担任WeWork的CEO。亚当·诺依曼所收到的奖赏在很大程度上也与公司上市后的体现挂钩，尤其是上市后市值添加至少要继续60天。
