编者按：本文来自微信大众号“棱镜”（ID：lengjing_qqfinance），作者 孙春芳，修改 张庆宁，36氪经授权发布。
2019年上半年以来，董事长王健林的一系列出资动作，让万达集团数位内部人士“看不懂”。
从前，王健林誓词渐渐削减并终究停掉房地产开发事务；近期，万达在多个城市拿下地块，重启住所出售。
此前，王健林勇士断腕，贱价促销13个文旅城和77家酒店，因这些重财物项目每年给万达添加上千亿有息负债；现在，万达又在甘肃、陕西、辽宁等地拿下很多文旅归纳项目，总出资超越3350亿元。
5年之前，王健林提出万达广场的轻财物战略，让第三方出钱出地，持有重财物，万达只输出品牌和办理，无危险“坐享”三成之利。时至本年，万达又开端在四川、上海等地拿下多个地块，开建重财物形式的万达广场。
万达的画风骤变，始于2017年。
2017年之前，万达的事务形式备受财物商场和地方政府的喜爱，拿地便利，融资晓畅。
2017年7月，被传进入融资受限名单之后，万达失掉金融机构信任，2017年以来，再未成功发行过一笔公司债，仅有ABS等少量融资方案尚在进行之中。
这一改变，促进王健林勇士断腕，决断出售文旅城等重财物，卖掉大部分海外财物，以求下降债款杠杆。并且，万达还很多缩短地产事务，将战略重心转向“护城河”万达广场。
2019年上半年重启重财物形式，难道说王健林的资金富余起来了？
半年3350亿的巨额出资
2017年，在将文旅城和酒店卖掉之后，王健林一改此前的高调风格，简直不在大众场合出面，万达的事务重心扑在万达广场上面。
2019年开年，王健林开端四处活动，万达事务遍地开花。
1月12日，在青岛东方影都开完万达年会之后，王健林不断奔波在国内外各地，跟辽宁、四川、甘肃、陕西等省份的首要领导会晤，跟世界篮球、冰球等运动联会的主席会晤，欧冠决赛期间还会见了欧足联主席、西甲主席。
在这一连串活动上，王健林和各地政府签下超越3350亿出资额的出资项目。
4月11日，甘肃省举办招商引资暨陇商大会，万达集团董事长王健林现场表明，未来3年，万达将在甘肃出资1个超大型文明旅行项目、5个万达广场、3个五星级酒店，新增出资约450亿元。
5月15日，沈阳市政府和万达集团签定全面战略协作协议，万达集团将在已完结出资250亿元的基础上，在沈阳再出资800亿元，建造世界一流的大型文明旅行项目、世界一流的世界医院、世界一流的世界校园和5个万达广场。
6月26日，王健林在家园四川再宣告千亿级的出资方案，“万达在四川已完结出资 1600亿元基础上，接下来将再投1100亿元，建造 3个文明旅行项目、尖端世界医院、世界体育赛事和新建20个万达广场。”
2019年7月31日，陕西省政府与万达集团在西安签定深化协作协议，两边将在体育、文旅、影视、世界医院、企业总部、商业归纳体六个方面深化协作。依照此前协议，万达估计在陕西的出资额超越1000亿元。
“当然，这些出资都是长时刻的，项目能够分期进行，万达也不或许一下拿出那么多出资款。”一位挨近万达的人士表明。
万达签下出资协议之后，详细项目已在渐渐落地。纵然是翻滚开发，万达在前期拿地等阶段，仍然需求付出很多的真金白银。
例如，3月15日，万达地产集团在延安以12.63亿元拍下7宗开发用地。三个月后，万达地产集团又在甘肃省兰州市以71.92亿元，拿下兰州七里河区的28宗土地。
上述挨近万达的人士表明，大型归纳体项目开发周期较长，不同的周期有不同的资金来源，在现在房地产职业信贷缩紧的局势下，前期资金需求企业自行付出，尔后在建造开发运营阶段，再依托开发贷和运营贷处理资金需求。
不过，仅是前期出资就耗资不菲，万达的资金状况现已好转至此了吗？
融资松绑，现金流并不达观
现在，万达简直将海外物业出售罄尽，卖掉文旅城和酒店之后，首要的事务和财物是万达广场，运营载体则是万达商管集团。
2017年末，因出售文旅城和酒店回笼很多资金，万达商管的现金和现金等价物合计1149亿元，可是到2018年末，这一数值降至773亿元，净削减376亿元。
详细而言，万达商管经营性现金流从2017年末的255.84亿元添加至2018年末的291.14亿元，筹资性现金流到2018年末为-395.09亿元，上年同期则是38.05亿元，出资活动发生的现金流净额到2018年末为-271.42亿元，上年同期为 -89.67亿元。
这意味着，2018年万达商管的经营收入略有添加，但远不行掩盖当年的债款本息和出资开销。
赢利方面，因为万达广场每年都有新开业项目，并且老项目源源不断地发生租金赢利，正常应该是逐年递加。
财报显现，2018年末万达商管净赢利为317.95亿元，上年同期则为 219.91亿元，添加显着，但添加部分简直都是非经营性损益，如扣除非经营性损益，万达商管到2018年发生的净赢利为147.24亿元，比较2017年末仅添加约7亿元。
现在，万达商管一年内到期的非活动负债210亿元，此外还有数十亿元的短期告贷。
虽然万达商管现在的现金储藏足以偿付短期债款，但正如上述挨近万达的人士所说，公司存在的意图不是为了还账，还要开展。
拓展融资途径势在必行。
在公司债方面，万达2015年发了两笔债，2016年发了6笔债，尔后再未成功发行。财物证券化作业曾被王健林在2018年万达年会上要点提及，不过推动状况难如人意。
上海松江万达广场出资有限公司和宁波江北万达广场出资有限公司拟发行的一期ABS，额度为27亿元，已在2018年末取得交易所经过。
招商创融-万达广场京津冀协同开展一期ABS，2018年年中被提交到交易所，现在为止尚处于“已承受反应定见”阶段，间隔获批需求时日。
此外，万达广场再没有其他财物证券化项目。
银行借款方面，《棱镜》自万达内部得悉，2017年下半年以来，银行对万达的融资约束开端放松，例如重庆北碚、厦门、呼和浩特、湘潭等地万达广场项目都已取得借款。
不过这些项目加在一起的全体借款体量，不是很大。
中信银行的一位人士对《棱镜》表明，现在银行对万达的信贷政策现已平稳，“不会高看也不会轻视，视详细的项目而定。”
上述挨近万达的人士表明，万达在陕西、四川等地签下大体量出资协议，在拿地阶段会投入一些资金，后续开发阶段更需求金融机构支撑，“因为万达大多是跟省政府层面签署的协议，融资或许不会像两年前那么困难了。可是，融来的资金仍是要还的，而这些项目出资周期长，见效慢，回款迟，会让万达每年担负很多负债。”
轻财物形式的利害两端
万达的开展重心仍然是商业地产，这是王健林最中心的财物，也是资本运作的首要载体。
针对商业地产的打法上，王健林一向坚持的轻财物形式好像正在调整。
2014年曾经，万达建一个万达广场，项目配建一些公寓、写字楼、商铺用来出售，经过地产出售发生的现金流援助自我克制的万达广场，这是重财物形式。
当年万达年会，王健林首提轻财物形式，尔后的万达年年，他都会反复强调轻财物形式的优点。
简言之，轻财物形式，一不靠地产出售收入，更多依托租金分红，防止地产调控和经济周期影响；二渐渐停掉万达的住所开发事务，转向倚重商业地产。
“不妥地产商，这个公司更值钱。其实资本商场现已答复了，地产（为主业）的PE（市盈率）也就10倍左右，但商业租金（为主业）的PE是30倍乃至40倍。”王健林把这笔账算得很清楚。
万达商管的前身是万达商业，曾在香港上市，股价最高时78港元，最低时31.1港元。同期香港上市的商业地产公司新鸿基股价则在100港元左右。
香港地产评论员黄立冲表明，香港的资本商场对地产股垂青两个目标，一是租金收入，二是土地储藏，万达商业的租金收入比不上香港本地的老牌地产商，土地储藏比不上恒大碧桂园等纯住所开发商，“两端都不靠，所以股价一向低迷。”
为此，王健林让万达商业退市，方案把万达商业打造成彻底依托租金的商业地产公司，与住所地产彻底切开。到时，万达商业不只能在资本商场取得高估值，还能避开监管层严控房地产开发企业上市的“红线”。
退市之外，万达商管方案经过轻财物形式快速扩展万达广场规划，但王健林看到了轻财物形式的优点，却也轻视了坏处。
例如，万达历来以履行力强著称，企业内部有红绿灯准则，某个项目到规则流程还未完结，相关负责人被亮红灯，如屡次被亮红灯，相关负责人很或许被解雇。
这种苛刻的准则确保着每个万达广场按期开业。
在轻财物形式下，万达的严厉准则很难浸透至协作方企业，履行力度大打折扣，影响到万达广场扩展速度。王健林自己亦曾供认：“本年（2018年）未到达开业50个广场，原因在于轻财物的单个出资方不像万达那么有履行力，这是轻财物带来的新课题。”
协作方或许也有定见。
王健林此前许诺，轻财物万达广场年租金收益超越两位数，出资者分账七成，能拿到7%左右的回报率。
某房企姑苏区域投拓总监泄漏，在一些比较落后的四五线城市，客流量没有那么大，新建万达广场7%的回报率很难到达，这意味着，与万达协作的企业出钱出地，承当大部分出资危险。“一旦项目不成功，协作方对万达的品牌溢价尔后就不会那么认可了。”
肯定的轻财物形式，并非各个玩家的通行玩法。
现在，华润置业、中粮大悦城、新城控股等开发商根本都是以轻、重财物并行的方法扩展商业地产，轻重比率各有不同。如新城控股仍是以重财物形式为主，华润置业在一线和二线中心城市以重财物为主，三四线测验轻财物输出品牌和办理。
鉴于轻重财物的形式各有利害，上述挨近万达的人士表明，未来万达会依据不同项目、不同地段，采纳不同的融资形式，量体裁衣地挑选或轻或重的财物形式。
但王健林誓词开业1000家万达广场，万达广场的扩张速度和规划效应关系到万达商管能否全体上市，还关系到王健林给万达商管各个出资方的许诺。
不管财物形式是轻，是重，是另辟蹊径，仍是重蹈覆辙，王健林都在跟时刻赛跑。
